Een Chinese zeepbel?

Er zijn heel wat mensen die zich afvragen of er sprake is van een vastgoedbubbel in China. We hebben al regelmatig vastgoedbubbels gezien en daarom vertrouwt men de stijgende vastgoedprijzen daar niet…. Er zijn heel wat mensen die zich afvragen of er sprake is van een vastgoedbubbel in China. We hebben al regelmatig vastgoedbubbels gezien en daarom vertrouwt men de stijgende vastgoedprijzen daar niet. Maar bubbels zijn psychologisch en als een groot deel van de mensen zich zorgen maakt over een bubbel dan is er waarschijnlijk geen bubbel. Bubbels duiken over het algemeen op waar je ze niet verwacht. En we verwachten dat er een vastgoedbubbel is in China. Dus tijd om eens te kijken of het misschien wel meevalt met die bubbel in China.
De bubbel wil ik beoordelen op vier aspecten overproductie, koopkracht, kredietverlening en vertrouwen. Dit is geen magisch recept om bubbels te beoordelen. Want bubbels ontstaan juist daar waar je ze niet verwacht. Elke bubbel is weer anders, net zoals elke recessie weer anders is. We hebben tulpenbubbels gezien, ICT-bubbels en aandelenbubbels.
In China is heel wat vastgoed gebouwd de laatste tijd en men is bezorgd dat er teveel geproduceerd is. Er staan huizen leeg en mensen maken zich daar zorgen over. De leegstand is op zich zorgwekkend, maar dat wil niet direct zeggen dat er een overschot aan huizen is. Er zijn nog genoeg Chinezen die graag een beter huis willen hebben. Er is voldoende vraag naar huizen onder de Chinezen. Het is daarom te simpel om te stellen dat er nu teveel huizen zijn in China. Dat is heel anders dan in de VS. Daar was wel degelijk sprake van een verzadigde huizenmarkt en overproductie. Ook als de productie op dit tempo doorgaat dan duurt het nog een hele tijd voordat alle Chinezen een redelijke behuizing zullen hebben.
Maar de vraag is natuurlijk of de Chinezen deze huizen wel kunnen kopen. Op een vrije markt is er, onder normale omstandigheden, altijd genoeg geld om de productie te kopen. Het inkomen en de productie zijn gelijk aan elkaar. De verhouding kan hierin wel scheef zijn. Als er heel veel huizen worden gebouwd voor de bevolking en het inkomen komt terecht bij de elite dan heeft de bevolking geen geld om de huizen te kopen en de elite wil juist veel grotere huizen. Het inkomen van de gewone Chinees is de laatste tijd flink aan het stijgen en dat geeft hoop dat de vraag naar huizen toe gaat nemen. De industriële productie blijft toenemen en daarmee ook de werkgelegenheid.
Naast lage lonenbanen is er steeds meer werk met een hoger inkomen. Een heel interessante ontwikkeling is dat de lage lonen productie zich verplaatst binnen China.
Sommige gebieden in China zijn flink gestegen in welvaart en de lonen zijn daar flink gestegen. De fabrikanten kiezen er daarom voor om binnen China de productie te verplaatsen naar de armere gebieden waar de lonen nog laag zijn. Zo zijn er lage lonen gebieden binnen een lage lonen land. Verder komt er door het ontstaan van meer welvarende gebieden ook een steeds grotere afzetmarkt binnen China. Voorlopig zal de koopkracht van de Chinezen nog toenemen. Dat betekent dat er ook meer vraag zal komen naar vastgoed in de toekomst.
Om huizen te kopen, moet je geld kunnen lenen en als er teveel geld wordt geleend dan kan dat een teken zijn dat er zich een bubbel aan het vormen is. In China is de rente nog een stuk hoger dan in het Westen. Op dat gebied is de situatie dus veel minder kwetsbaar dan in het Westen. Ook zitten de Chinezen nog niet zo diep in de schulden. Er zijn natuurlijk Chinezen die teveel geleend hebben. Maar de situatie is nog niet te vergelijken met Nederland waar de hypotheekschuld hoger ligt dan ons nationaal inkomen. Waar we meer kunnen lenen dan de waarde van het huis en waar niemand het gek vindt als je een hypotheek hebt die vijf keer je jaarinkomen bedraagt. De kredietverlening in China maakt een onstuimige groei door. Dit wordt mede veroorzaakt door het ontstaan van een middenklasse in China.
Deze Chinezen hebben een wat hoger inkomen en meer opleiding. Dit geeft banken voldoende zekerheden om deze mensen geld te lenen. Deze groep is flink aan het groeien en daardoor groeit de kredietverlening. Dat wil nog niet zeggen dat er in grote mate sprake is van overkreditering. Zo is er in China de eis dat je 40% van je huis moet aanbetalen en dat is wel even wat anders dan de tophypotheken in Nederland. Voorlopig zijn de grenzen van de kredietverlening nog niet bereikt in China.
Dan is er natuurlijk nog het vertrouwen in de Chinese economie. Zonder vertrouwen draait geen enkele economie. Denken de Chinezen dat het allemaal goed zal komen. Is er sprake van een overdreven vertrouwen of wantrouwen? Wat er in China gebeurt, is zeker bijzonder, maar het gaat gewoon om industriële productie. Daar is voorlopig nog niet genoeg van en dat weten de Chinezen ook. Zij zetten voorlopig geen vraagtekens bij de economische groei in hun eigen land. En hoe zit het met het vertrouwen van de buitenlanders in China. De buitenlandse investeerders zijn positief, maar ook kritisch.
Wat wel een dip kan zijn voor de Chinese economie is het wegvallen van vraag uit het Westen. Deze economieën zijn uitermate fragiel. Deze economieën bestaan voor een groot deel uit dienstverlening en kredietverlening. Een geldpers, hoe geavanceerd dan ook, is geen basis voor een gezonde economie.
Als het Westen tegen de muur loopt dan moeten de Chinezen hun spullen aan iemand anders verkopen. Zelf zou ik zeggen dat ze het kunnen verkopen aan de Chinezen zelf. Maar de opkomst van de Chinese middenklasse is nog in volle gang. De Chinezen vinden het dus wel goed als de Westerse economieën nog even kunstmatig in leven worden gehouden door de geldpers. In de tussentijd kunnen zij doorgroeien en hun positie verstevigen.
China is verder hard op weg zijn machtsbasis op het internationale politieke toneel uit te breiden.
China treedt toe tot de gevestigde orde en is daar om te blijven. De Chinezen zijn zich al aan het voorbereiden aan een verschuiving van de macht. Ze kopen grondstoffen en aandelen in mijnbouwoperaties over de hele wereld. Zij helpen met het redden van de zwakke Europese economie door obligaties te kopen van Griekenland. En ze hebben ook al toegezegd dat ze Portugal en Ierland zullen helpen. Zij vinden het in het geheel niet erg om hun geld weg te geven als zij daarmee afhankelijkheid scheppen. Mocht het Westen failliet gaan dan is duidelijk dat China de failliete boedel wel op wil kopen.
Bubbels zijn ongrijpbare dingen en het is nooit goed te voorspellen waar er één de kop op zal steken. Maar er zijn in China toch zeker tekenen dat de ontwikkelingen in de vastgoedsector daar gebaseerd zijn op een gezonde economische ontwikkeling. Het zijn verwarrende tijden en de investeringen in China zijn niet alleen toe te schrijven aan de groei die daar plaatsvindt.
Deel van de verklaring is ook de vlucht uit het Westen. Deze vlucht is groter dan het lijkt. Bedrijven die genoteerd zijn aan bijvoorbeeld de AEX presteren goed, maar in de onderliggende cijfers blijkt vaak dat deze groei grotendeels is toe te schrijven aan groei uit Azië. Als Nederlandse aandelen het goed doen omdat deze bedrijven winst halen met Aziatische activiteiten, wat zegt dat dan over de Nederlandse economie? De Chinese economie zet zijn opmars voort terwijl het Westen stilstaat.
Het antwoord van de Westerse overheden zou moeten zijn het beperken van de overheid en dus lastenverlichting. Maar helaas wordt gekozen voor stimuleren en dat betekent uiteindelijk lastenverzwaring. En nu de stimuleringen worden teruggedraaid stapt men gelijk over op een beleid van lastenverzwaringen. Zonder lastenverlichtingen zal de Nederlandse economie niet in staat zijn om te concurreren op het internationale toneel.

Marcel Meijer
www.devrijeeconomie.nl