Gaat u maar rustig slapen…? Deel II

Kopen, kopen, kopen. Dat is jarenlang het motto geweest, ook ten aanzien van huisvesting. Op recepties en verjaardagen werd je meewarig aangekeken als je vertelde dat je in een huurhuis woont. Iedereen… Kopen, kopen, kopen. Dat is jarenlang het motto geweest, ook ten aanzien van huisvesting. Op recepties en verjaardagen werd je meewarig aangekeken als je vertelde dat je in een huurhuis woont. Iedereen weet toch dat een investering in steen de beste belegging is? De huizenprijzen bewegen zich immers slechts in één richting: omhoog. Huurders zijn dieven. Van hun eigen portemonnee, welteverstaan.
BeursBulletin kreeg de nodige verwijten en bedreigingen toen wij een jaar geleden in dit weekblad en vervolgens in verschillende televisieprogramma’s onze bezorgdheid uitten over de conditie van de vaderlandse woningmarkt. We wezen onder meer op een rapport van NIBC, waarin geschreven werd dat de Nederlandse huizenmarkt mogelijk een bubble bevat die -relatief gezien- groter is dan de luchtbel die in de VS de huizenprijzen had opgedreven.
Op grond van eigen onderzoek en diverse externe bronnen kwamen wij tot de conclusie dat de huizenmarkt in Nederland inderdaad allesbehalve onkwetsbaar was voor dalingen. En dus stelden wij de vraag of een koopwoning nog wel zo’n goede belegging was. Dat bleek vloeken in de kerk: in Rondom tien stuitten wij op hevig verzet vanuit het kamp van Postbank/ING waarbij ons het label ‘zwartkijkers’ werd opgeplakt. Bij De leugen regeert mochten wij, naar aanleiding van het interview in Netwerk, de degens kruisen met Frits Wester en een afgevaardigde van de Vereniging Eigen Huis die -hoe verrassend- niks wilde weten van een afkalvende woningmarkt. Volgens de beide heren klopten onze cijfers niet en hadden wij het niet goed gelezen. Wij bleven echter bij ons standpunt, hoe graag we het ook anders hadden willen zien. We hebben geen onheilsprofetieën over de markt uitgestort, maar wezen wel op een aantal factoren, dat nadelig zou kunnen uitwerken op de prijzen van woningen in Nederland. En we trokken een voorzichtige conclusie: als je kunt kiezen, is huren is niet zo’n gek idee. Uit het oogpunt van een belegger, signaleerden wij dat er een groot aantal risico’s was. Nu, een jaar later, is het tijd om de stand van zaken opnieuw te bekijken.
Dalende huizenprijzen
Zag BeursBulletin beren op de weg? Waren we zwartkijkers? Nee, helaas niet, zo bleek vorige week. Voor het eerst sinds achttien jaar daalden de huizenprijzen in Nederland, zo bleek uit cijfers van de NVM. Een woning in ons land kostte in het derde kwartaal gemiddeld € 248.000, wat neerkwam op een daling van 0,3% ten opzichte van het tweede kwartaal. Ook het aantal verkochte woningen ging in het derde kwartaal omlaag: -13% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Bovendien staan er in ons land steeds meer huizen te koop. Het aantal huizen dat via NVM-makelaars te koop wordt aangeboden, liep in het derde kwartaal op tot een recordniveau van bijna 100.000.
De schuldenpositie van de Nederlanders
In het hierboven genoemde rapport van zakenbank NIBC werd onder andere ingegaan op de schuldenpositie van de Nederlanders in vergelijking met de uitstaande spaartegoeden. In september vorig jaar meldde NIBC daarover dat de schulden van de Nederlanders zijn opgelopen tot 200% ten opzichte van de spaargelden. Ofwel, we leenden in dit land tweemaal meer dan we spaarden. Eind jaren tachtig van de vorige eeuw bedroegen de schulden van de Nederlanders niet meer dan 80% van de uitstaande spaartegoeden. De Nederlanders spaarden toen dus meer dan dat ze leenden. NIBC becijferde verder dat, als de Nederlanders al hun spaarcentjes bij elkaar zouden schrapen om daarmee hun collectieve schulden af te lossen, er een tekort zou resteren van maar liefst € 300 miljard.
Voor degenen die van een dergelijk bedrag niet onder de indruk raken -de miljardenbedragen vliegen ons tegenwoordig om de oren als we de tv aanzetten- kunnen we inmiddels nog een stapje verder gaan. Deze week bleek uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster dat de Nederlanders voor meer dan € 1 biljoen (€ 1030 miljard) aan schulden hebben uitstaan. Het overgrote deel hiervan (ongeveer € 1004 miljard) betreft hypotheekschulden. Hier staat een bedrag van € 247,5 miljard aan spaargelden tegenover. Ofwel: de uitstaande schulden zijn ruim vier keer zo groot als de spaartegoeden. Trekken we onze spaarcenten af van onze leningen, dan resteert dus een slordige € 750 miljard aan schuld.
Onze schuldenpositie is enorm. Zo was vorig jaar de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het net national income in Nederland (120%) beduidend hoger dan in Amerika (nog geen 90%). Volgens NIBC zou dit gegeven als zodanig niet per se problematisch hoeven te zijn, als een flinke spaarpot tegenwicht bood aan de torenhoge schuld. Maar de spaartegoeden nemen verder af zodat de schuldenlast in Nederland door de jaren heen steeds zwaarder is geworden. Mocht het fout gaan, dan is er nauwelijks een buffer om de klap op te vangen.
Stabiele -of liever nog: stijgende- huizenprijzen zijn dus van groot belang, aangezien het door ons geleende geld voor het overgrote deel in bakstenen is geïnvesteerd. Maar is er zoveel reden om optimistisch te zijn over de ontwikkeling van de Nederlandse huizenprijzen in de komende periode?
De vooruitzichten
Waar de NVM met cijfers terugblikte op het derde kwartaal, was huizensite Jaap.nl benieuwd naar de toekomstverwachtingen van Nederlandse huizenzoekers en -verkopers. Uit een recent onderzoek van Jaap.nl bleek dat 69% van de potentiële kopers verwacht dat de huizenprijzen in de komende periode gaan dalen. Meer dan een kwart van deze groep verwacht zelfs een daling van 5% of meer. BeursBulletin beschikt niet over een glazen bol en zal zich derhalve niet wagen aan het voorspellen van concrete percentages waarmee de huizen in waarde zullen dalen dan wel stijgen. Maar we willen wel graag wijzen op de omstandigheden waarmee de woningmarkt geconfronteerd wordt. En die omstandigheden zouden een (verdere) daling van de huizenprijzen tot gevolg kúnnen hebben.
Niet geheel verwonderlijk speelt de kredietcrisis hier een belangrijke rol. Banken zijn in toenemende mate huiverig om geld uit te lenen, zowel aan elkaar, aan bedrijven als aan consumenten. Als potentiële huizenkopers er niet in slagen de financiering rond te krijgen, dan betekent dat uiteraard dat de voorgenomen koop niet doorgaat. Ook in het geval van huizenkopers, die reeds in het bezit zijn van een eigen woning, kunnen er problemen ontstaan. Pieter Joep van den Brink, voorzitter van de makelaarsvereniging Amsterdam, wees er onlangs op dat deze koperscategorie nauwelijks meer aan een overbruggingskrediet kan komen. En dus is het noodzakelijk om eerst de huidige woning te verkopen, voordat tot de aanschaf van een nieuw huis kan worden overgegaan.
Voor de hypotheken die wél worden afgesloten, gelden hoge rentevergoedingen. De interbancaire rentetarieven rijzen de pan uit en banken berekenen deze kosten door aan hun klanten. Los dus van het feit dat de centrale banken en masse de rente met een half procent hebben verlaagd. Ook in de afgelopen week verhoogden meerdere financiële instellingen hun rentetarieven, geheel in lijn met de verwachting die Rabobank in augustus uitsprak in haar kwartaalbericht over de woningmarkt. Hoewel de verhogingen geen effect hebben op woningbezitters die hun rente voor een langere periode hebben vastgezet, worden de wrange vruchten geplukt door huiseigenaren met een variabele rente en door starters: hogere rentetarieven betekenen hogere maandlasten. Bovendien zouden potentiële kopers door dit vooruitzicht afgeschrikt kunnen worden.
In het verlengde hiervan: het eigenwoningbezit wordt in ons land steeds minder goed betaalbaar. Eufemistisch stelde Rabobank in het bovengenoemde kwartaalbericht dat de “betaalbaarheid minder snel daalt”. Maar al voltrekt dit proces zich momenteel in een minder hoog tempo, feit is dat huizen steeds minder goed betaalbaar worden. Zeker wanneer het inkomen gaat dalen als gevolg van een recessie. Verschillende bedrijven, waaronder Philips en ASML, hebben immers reeds aangekondigd fors te gaan bezuinigen. Vroeg of laat heeft dit gevolgen voor de huizenprijzen. Als er door de oplopende rente, lagere inkomens en afnemend vertrouwen maar genoeg potentiële kopers afhaken, dan zal dit aan de aanbodzijde resulteren in een verlaging van de prijzen. Op die manier wordt in de markt een nieuw evenwicht gecreëerd.
 
Op een minder rechtstreekse wijze kan de kredietcrisis eveneens zorgen voor druk op de huizenprijzen. In de afgelopen weken hebben we kennis mogen nemen van miljardeninjecties in Fortis en het bancaire systeem in het algemeen. Meest recente wapenfeit: de toezegging door minister-president Balkenende dat de Nederlandse staat interbancaire leningen zal garanderen tot een bedrag van € 200 miljard (inderdaad: bijna evenveel als al onze spaartegoeden bij elkaar, overigens nog vóór het IceSave-schandaal). Waar moeten al die miljarden euro’s vandaan komen? Misschien dat de belastingbetaler hiervoor zal moeten opdraaien, hetgeen het netto-inkomen negatief zal beïnvloeden.
Daarnaast is er de mogelijkheid dat de Europese Centrale Bank (de Nederlandse noodmaatregel is onderdeel van een pan-Europees reddingsplan) de geldpers in een nog hogere versnelling zal zetten, teneinde met ‘vers’ geld de reddingsacties te bekostigen. Een toename van de geldvoorraad leidt tot monetaire inflatie, zoals blijkt uit bijgaande grafiek. Een oplopende inflatie, zal vervolgens leiden tot een hogere rente. En een hogere rente zal uiteindelijk op het conto komen van de huizenbezitters, die zich geconfronteerd zien met stijgende maandlasten. Linksom of rechtsom heeft dit invloed op de huizenmarkt.
BeursBulletin heeft geen enkel belang bij een daling van de huizenprijzen. Sterker nog, een florerende huizenmarkt heeft een positieve invloed op de economie en dat zou zich weer kunnen vertalen in een positief sentiment op de aandelenmarkt. En stijgende trends in de koersengrafieken zouden, wat ons betreft, een welkome afwisseling zijn na de dramatische beursmaanden die achter ons liggen. Wij vrezen echter dat we het voorlopig maar moeten doen met deze situatie. Gelukkig hebben we ook laten zien dat we in een dalende markt in staat zijn de voeten redelijk droog te houden met onze aandelenportefeuilles en zelfs nieuwe records (zie de ProtectiePortefeuille en IndexAlert) op de borden te zetten.
Harm van Wijk
Geraadpleegde bronnen:
NIBC Mortgage Brief, 4 september 2007.
H.P. van Wijk, Gaat u maar rustig slapen…?, november 2007.

Het Parool, 9 oktober 2008.
BNR Nieuwsradio, 13 oktober 2008.

Jaap.nl, Woningmarkt Monitor Oktober 2008, 13 oktober 2008.
Rabobank, Kwartaalbericht Woningmarkt, augustus 2008.

Het Financieele Dagblad, 13 oktober 2008.
Voor de bijbehorende grafiek verwijzen wij u naar het weekblad.