Op huizenjacht of op berenjacht?

Tijdens de rondreis die ik de afgelopen maand heb gemaakt door Canada viel mij niet alleen het indrukwekkende natuurschoon op. Mijn aandacht werd ook gevestigd op de prachtige vrijstaande villa’s aan de… Tijdens de rondreis die ik de afgelopen maand heb gemaakt door Canada viel mij niet alleen het indrukwekkende natuurschoon op. Mijn aandacht werd ook gevestigd op de prachtige vrijstaande villa’s aan de rand van al even prachtige meren. De prijzen van te koop staande huizen verbaasden mij echter nog het meest.
Je zult er maar wonen… Zo’n paleisje aan het water. Als Nederlander ben je dan meteen geneigd om te denken dat een dergelijk huis onbetaalbaar is. De torenhoge huizenprijzen in Amsterdam en omstreken vormen daarbij mijn referentiekader. Hoe verfrissend is het dan -letterlijk en figuurlijk- om in het herfstige Canada rond te wandelen. De berenjacht is populair in Canada, maar huizenjagers kunnen ook hun hart ophalen.
De Canadese huizenmarkt in de praktijk
Ik zag een advertentie voor een vrijstaand huis met twee slaapkamers aan Rainy Lake (Ontario). Voor de duidelijkheid: dit huis staat aan de rand van een schitterend meer. De vraagprijs: 298.500 Canadese dollars (CAD), minder dan € 195.000. En wat te denken van een vrijstaande huis met vier slaapkamers en twee badkamers in Prince Albert, vlakbij Toronto, eveneens aan een prachtig meer. Vraagprijs: CAD 209.000 (€ 136.000).
Canada versus Nederland
Waar komen die lage prijzen vandaan? In Canada stonden de huizenprijzen de afgelopen tijd eveneens onder druk. In juli 2009 liet de National Composite House Price Index op jaarbasis een daling van 5,1% zien, zo bleek uit onderzoek van Teranet en de National Bank of Canada. Op maandbasis was er in juli echter weer sprake van een stijging van de huizenprijzen: +1,6%. Daarmee stegen de prijzen voor het eerst in dertien maanden weer in alle zes onderzochte regio’s, zo stelde The Wall Street Journal onlangs vast.
De correctie die de Canadese woningmarkt recent doormaakte, kan dus niet als verklaring dienen voor het verschil in huizenprijzen ten opzichte van Nederland, zeker niet gezien het feit dat ook in Nederland de huizenprijzen afgelopen jaar gedaald zijn. Wel is de verhouding tussen de grootte van het land en het aantal inwoners in Canada totaal anders dan in ons eigen land. In Canada wonen ruim 33 miljoen mensen, meer dan twee keer zoveel als in Nederland (ruim 16 miljoen). Canada (9.984.670 vierkante kilometer) is echter vele malen groter dan Nederland (41.543 vierkante kilometer). Het is dus niet zo moeilijk om je voor te stellen dat de grondprijzen in het dichtbevolkte Nederland hoger zijn dan in het uitgestrekte Canada.
Overspannen
Dat de grondprijzen in Canada lager zijn dan in ons eigen land is dus logisch. Toch zijn er enkele opmerkelijke verschillen tussen beide huizenmarkten. Verschillen die niet zozeer te herleiden zijn tot de bevolkingsdichtheid.
In zijn weblog voor de NOS schreef journalist Eelco Bosch van Rosenthal dit voorjaar over de manier waarop Canadese banken omgaan met hypotheekverstrekking. Twee verschillen met de Nederlandse hypotheekmarkt springen in het oog: in de eerste plaats zijn Canadese banken wars van overkreditering. Canadese banken verstrekken in de meeste gevallen hypothecaire leningen tot maximaal 75% van de loan to value (LTV; verhouding tussen hypotheekbedrag en woningwaarde). In uitzonderlijke gevallen worden leningen tot 95% van de LTV verstrekt. Daarmee zijn de Canadese banken beduidend behoudender dan hun Nederlandse concurrenten, die tot voor kort hypotheken verstrekten tot 125% van de executiewaarde. In de tweede plaats kent Canada, in tegenstelling tot Nederland, geen hypotheekrenteaftrek voor woningen van particulieren.
In dit weekblad en in diverse radio- en tv-programma’s, waaronder Netwerk en Rondom10 heb ik vorig jaar diverse malen gewaarschuwd voor de overspannen situatie op de Nederlandse woningmarkt. Ik sta hierin overigens niet langer meer alleen. In juni haalde ik een onderzoek aan van de Europese Centrale Bank (ECB), waarin gewezen werd op het feit dat Nederlandse first time buyers binnen de eurozone de kroon spanden voor wat betreft de LTV:
“In 2007, the typical LTV ratio for a new mortgage was around 80% in the majority of the Member States, ranging between 63% and 101%.”
Het laagste percentage (63%) in dit citaat had betrekking op Malta. Het hoogste percentage (101%) betrof, jawel, Nederland. In het afgelopen jaar is duidelijk geworden dat de Nederlandse bankensector zich danig heeft verslikt in haar eigen hypotheekbeleid. Sinds kort kan ook DSB erover meepraten.
Zeven uur vliegen
Terwijl ik deze week van Toronto weer terug naar Amsterdam vloog, zette ik de volgende zaken op een rijtje:
In Nederland zijn huizen veel duurder dan in Canada. Dat kan wellicht deels verklaard worden vanuit het verschil in bevolkingsdichtheid. Maar in welk land staat de woningmarkt er per saldo beter voor? De Canadese huizenprijzen herstellen zich, maar wanneer is de correctie op de Nederlandse woningmarkt voorbij? En wat gaat er gebeuren als het kabinet de hypotheekrenteaftrek ter discussie stelt bij de onvermijdelijke bezuinigingen? Indien de rente niet meer voor de helft (uitgaande van 50% inkomstenbelasting) door andere burgers wordt betaald, zouden de huizenprijzen dan niet gaan halveren? Een verdubbeling van de rentelast in een vergrijzend land klinkt niet echt geruststellend.
En dat is dus nog los van het feit dat de rente in de afgelopen twintig jaar is gedaald en nu bijna op nul staat. Wat gebeurt er als de onvermijdelijke rentestijging zich gaat voordoen? Of blijft de rente in Nederland, net als in Japan, vanwege deflatie decennia lang rond het nulpunt? Overigens heeft dit ook in Japan niet kunnen voorkomen dat de huizenprijzen inmiddels 80% tot 90% lager zijn. Deflatie is zelfs het meest gevreesde scenario.
Bovenstaande staat ook los van de veelvuldig aangehaalde verhouding tussen inkomen en hypotheek. In de regel is het zo, dat de hypotheeksom 4,5 tot 5 keer het jaarinkomen van de aanvrager mag bedragen. Wanneer men bedenkt dat het modale inkomen volgens het CPB in 2008 € 30.500 bedroeg, kan op basis van een gemiddeld inkomen een hypotheek van maximaal € 137.250 tot € 152.500 worden afgesloten. Volgens de NVM kost een gemiddelde woning nu € 218.000 (€ 246.000 euro in het derde kwartaal van 2008). Een behoorlijk hiaat derhalve.
Boven de Atlantische oceaan las ik in de Telegraaf een verslag van de open huizendag waar een verslag werd gedaan van een fraai stulpje aan het water, even buiten Amsterdam. Vraagprijs: ruim € 3,5 miljoen. Jazeker, het was een prachtig huis. Maar toch dacht ik heel even: voor dat zelfde geld koop ik in Canada een hele straat. In datzelfde artikel las ik dat een parkeerplaats in Amsterdam werd aangeboden voor een slordige € 65.000. Hier liep het volgens de auteur overigens, net als bij de woning, ook geen storm. Zouden de kopers allemaal op zoek zijn gegaan in Canada misschien?
Harm van Wijk
BeursBulletin.nl