Waarom de Nederlandse huizenmarkt vast zit

Er zijn een aantal dingen die de prijs van een huis bepalen. Een van de vergeten zaken in deze materie  is de AFBETALINGCAPACITEIT. Waarom is eenzelfde huis duurder in Nederland dan in Belgie? Omdat men in Nederland met 1000€ in de hand meer kan afbetalen dan in België. Vooreerst heb je de aflossingsvrije hypotheken die er voor zorgen dat met die 1000€ in je hand, je een pak meer kan lenen dan met annuïteiten hypotheken in België. Daar is aflossingsvrij trouwens verboden. Leg daar nog wat subsidie bij en je zal merken dat je met die 1000€ in de hand veel meer kan afbetalen in Nederland als in Belgie. Maar wat is daarvan het gevolg? De huiseigenaren weten dat ook  en daardoor zijn de verkoopprijzen voor  eenzelfde huis in Nederland een pak duurder als in België. Dat is reeds één gegeven. Het volgende is dat men in Nederland tot 130% hypotheek kon krijgen voor zijn huis.

In België daarentegen moest je eerst zorgen dat je als  koper  op zijn minst 20% in handen had + notariskosten ( in het Vlaamse gewest 10%). Als Belgische koper moet je dus al snel 30% in handen hebben om vastgoed te kopen. Vader en moeder helpen doorgaans wel mee met dat opstartkapitaal. Waarom zit de vastgoedmarkt nu vast in Nederland. Door de aflossingsvrije hypotheken hebben velen hun huis als spaarpot gebruikt en de overwaarde opgesoupeerd. Daar waar in België het eigen huis als een derde pensioenpijler wordt beschouwd voor later,naast het legale pensioen en extra pensioensparen,  gebruiken Nederlanders het eigen huis om NU een nieuwe keuken, een nieuwe auto etc.. te financieren. De particuliere schuldgraad per inwoner is in Nederland mee van de hoogste van Europa! Dit systeem loopt uiteraard fantastisch zolang huizenprijzen stijgen. Ten tweede, behalve afbetalingscapaciteit is er ook nog zoiets als vraag en aanbod. Een oerwet uit de economie.  Wegens gebrek aan krediet moeten .” Verkopers uit nood”  nu hun prijs zover laten zakken dat kopers met eigen middelen en mogelijk een beetje hypotheek de financiering rond krijgen. Als je dan naar de huidige  notarieel vastgestelde verkoopprijzen gaat kijken van de pas verkochte huizen, en deze prijzen  vergelijkt met de hypotheken die op de onverkochte gelijkaardige huizen nog rusten, dan zal je vaststellen dat menig huizenbezitter met een serieuze kater zit. Met een huiswaarde die volgens statistieken (?) 20% gedaald is, maar  met een hypotheek van bv 120% zitten deze eigenaars met een financieringsgast van 40%. Deze eigenaars, samen met de overwaarde consumeerders KUNNEN hun huis nu niet verkopen, want de restschuld is te hoog. Door hoge aflossingsvrij  hypotheken samen met  subsidies toe te staan heeft de Nederlandse politiek en toezichthouder deze situatie zelf gestimuleerd en in de hand gewerkt. Gratis geld  of gratis krediet bestaat dus niet. Ten derde, lenen kost geld, maar lenen kan je nu wel vergeten! Wat is dan wel een gepaste verkoopprijs voor een huis? Indien je je huis zou beschouwen als een investering. Bv je wil in plaats van aandelen een appartement kopen om te verhuren. Dan is het appartement het aandeel, en je huishuur het dividend. Ik wil op zijn minst een bruto dividend (huishuur) van 5% op mijn investering. Indien je dus een appartement kan verhuren voor 700€ mag de verkoopprijs van dat appartement nu niet meer dan 170.000€ zijn. Door steeds  stijgende huizenprijzen was de relatie tussen huuropbrengst en investering vele jaren zoek. Iedere eigenaar kan voor zichzelf uitrekenen wat zijn huis met deze regel nu  waard is. Gemakkelijke oplossingen zijn er niet. Pijnlijke wel. Geen enkele politicus durft u dit te vertellen. Net zoals aandelenbeleggers de waardevermindering hebben moeten slikken op hun aandelen, zullen huiseigenaren dit ook op hun huizen moeten doen. Deze schuld kwijtschelden zoals sommige rode politici voorstellen, is hetzelfde als de keukens en auto´s van de overwaardehypotheek gratis wegschenken. Politiek gezien gaat men hete hangijzers als de afschaffing van de hypotheekrente aftrek het liefst uit de weg. Maar neem van mij aan: de moment de politiek zich bemoeit (subsidies, woningbouwverengingen etc..) met economische natuurwetten zoals vraag en aanbod of rendement op investering, dan gaat het verkeerd. ALTIJD.

Walter Matthijssen www.Forexathome.com