Van 1,2 miljard naar bijna niets
DNB-cijfers laten een kapitaalvlucht zien die weinig mensen op het netvlies hebben. Buitenlandse investeringen in Nederlandse huurwoningen zakten van 1,2 miljard euro naar een bedrag dat nauwelijks nog telt. Geen geleidelijke afkoeling, maar een instorting.
Dat geld verdween niet zomaar. Het trok weg op het moment dat de onzekerheid rond Box 3 toenam en beleggers niet meer wisten waar ze aan toe waren. Een fonds in Frankfurt of Londen heeft geen geduld voor jarenlange fiscale onduidelijkheid. Het verplaatst het kapitaal naar een markt waar de regels wél vaststaan.
Voor de gewone Nederlander lijkt dit ver van zijn bed. Maar minder investeerders in huurwoningen betekent minder nieuwbouw, minder renovatie, minder aanbod. Het woningtekort dat al pijn doet, wordt hierdoor met jaren verlengd.
Dit hebben we eerder gezien
Tussen 2013 en 2017 gebeurde er iets vergelijkbaars. Toen zorgde de verhuurderheffing ervoor dat investeerders zich terugtrokken uit de huurmarkt. De redenering was toen hetzelfde als nu: een overheid die de lasten verzwaart zonder duidelijkheid over de toekomst, jaagt kapitaal weg.
Het patroon herhaalt zich niet toevallig. Investeerders reageren niet op de hoogte van een belasting op zich, maar op de onvoorspelbaarheid ervan. Zodra een fiscaal regime als instabiel wordt bestempeld, verdwijnt het kapitaal sneller dan beleidsmakers verwachten.
Wat toen gebeurde met de verhuurderheffing, zie je nu terug in de Box 3-discussie. Alleen is de schaal dit keer groter en is de onzekerheid al langer gaande.
Wie de rekening betaalt
De ironie is bitter. Box 3 werd ingevoerd om vermogenden eerlijker te belasten. Het resultaat is dat juist de huurders, vaak mensen zonder enig vermogen, de gevolgen dragen van een krimpend aanbod en stijgende huren.
De beleidsmaker in Den Haag ziet op papier een rechtvaardiger belastingsysteem. De huurder in Amsterdam of Utrecht ziet een woningmarkt die verder op slot gaat. Twee werkelijkheden die volledig los van elkaar lijken te bewegen, terwijl ze rechtstreeks met elkaar verbonden zijn.
Voor beleggers die zelf overwegen in Nederlands vastgoed te stappen, is dit een waarschuwing die je niet kunt negeren. Als grote institutionele partijen met diepe zakken en juridische afdelingen al wegtrekken vanwege fiscale onzekerheid, wat zegt dat over het risico dat jij als particulier loopt?
Wat dit betekent voor je eigen strategie
Fiscale onzekerheid is geen abstract begrip. Het is een directe rem op rendement, ook als je zelf niet in huurwoningen belegt. Vastgoedfondsen die afhankelijk zijn van buitenlands kapitaal voelen deze terugtrekking direct in hun waardering en dividend.
De les die hieruit te trekken is, is dat je bij elke belegging niet alleen naar het rendement van vandaag moet kijken, maar ook naar de stabiliteit van het regime waarin dat rendement tot stand komt. Een markt die overheidsbeleid als grootste risicofactor heeft, gedraagt zich anders dan een markt die dat niet heeft.
Dat is precies waarom spreiding over sectoren en landen niet alleen een cliché is, maar een bescherming tegen precies dit soort schokken. Wie alles op één fiscaal kwetsbare markt zet, loopt het risico dat een politieke beslissing zijn rendement in één klap halveert.
Zou jij nu nog in Nederlands vastgoed stappen, of wacht je liever tot er duidelijkheid komt over Box 3? Ik geef aanstaande donderdag om 9:00 uur een gratis live training waarin ik laat zien hoe je met spreiding over sectoren en landen dit soort fiscale risico’s beperkt. Meld je hier aan
