De titel slaat niet op de uitslag van een voetbalwedstrijd of zo, maar op het cultuurverschil wat betreft schuld en aflossing en op de verkoopcijfers van Spaans vastgoed. Een studie van de Spaanse vastgoedportal Fotocasa.es geeft een aantal verrassende cijfers. Van de top 4 buitenlandse vastgoedkopers zijn het respectievelijk de Britten, Fransen, Duitsers en Belgen die het grootste aantal transacties doen aan de Spaanse Costa Blanca! Nog interessanter wordt het als men naar de bedragen gaat kijken die worden geïnvesteerd.
Britten blijken voor het goedkopere marktsegment te gaan, maar na de Russen blijken het de Belgen en de Duitsers te zijn die gemiddeld rond de 350.000€ investeren in Spaans vastgoed. Daar waar in het eerste trimester van 2014 er 747 huizen en appartementen zijn gekocht door Belgen, blijkt dit in het eerste trimester 2015 reeds 815 stuks te zijn. Dat is bijna 10% meer! Maar….? Waar zitten de Nederlanders? Daarvoor moeten we even gaan kijken naar het verleden en naar de actualiteit van deze week. In het verleden was het mogelijk in Nederland tophypotheken af te sluiten van 130% en dit aflossingsvrij! Doe daar nog een sausje over van rentesubsidie en je hebt de ideale combinatie om een bouwboem tot stand te brengen. Wat veel politici niet begrijpen, is dat de prijs van een huis bepaald wordt door de kopers hun AFBETALINGSCAPACITEIT!
Hoe meer je kan betalen via subsidies, aflossingsvrij etc… hoe hoger de prijs van een huis!
Nu naar de actualiteit. Het financieel Stabiliteitscomité, waarvan De Nederlandsche Bank (DNB) president Klaas Knot voorzitter is, stuurde deze week een plan naar de Tweede Kamer om het maximale bedrag dat men eigenlijk “maar” zou kunnen lenen met hypotheek, zou beperken tot 90% van de waarde. Door de voorgestelde verlaging van de Loan-to-Value (LTV)-limiet tot 90% moet worden voorkomen, dat huizenbezitters met een restschuld blijven zitten als er opnieuw crisis ontstaat. Onmiddellijk springen een paar branche organisaties op de bres om hun belangen te verdedigen. Zo zijn er de makelaarsverenigingen die ‘een verlaging tot onder de 100% zeer ongewenst vinden.’ De werkgeversorganisaties VNO en MKB-Nederland vinden dan weer: ‘Een verdere verlaging zal er toe leiden dat starters de koop van hun eerste huis met vijf tot zeven jaar moeten uitstellen. Ook dreigt een daling van de huizenprijzen, die net weer opkrabbelen.’ Eigenlijk staat daar de bevestiging van mijn stelling wat betreft huizenprijzen en de afbetalingscapaciteit als men stelt: dat minder kunnen lenen, een daling van de huizenprijs tot gevolg heeft.
In Spanje en België mag men al blij zijn indien men 70% LTV kan lenen. Aflossingsvrij is in die landen zelfs bij wet verboden. Dit heeft tot gevolg dat Belgen met een annuïteitenhypotheek na 20 jaar meestal schuldenvrij zijn. Zij hebben zelfs een huis dat kan dienen als hypotheekwaarborg om hun aankoop in Spanje te financieren! Meer dan 1 miljoen Nederlanders zit echter aan te kijken naar een hypotheek die onder water staat. Een restschuld die slapeloze nachten geeft, en de onmogelijkheid te verkopen aan marktprijs, gezien het gat tussen de verkoopprijs en de hypotheek. Spaans vastgoed wordt over het algemeen cash gekocht, en als er dan al een lening aan te pas komt, is het voordeliger voor Belgen hun bestaande (vrije) huis in hypotheek te geven of om de bestaande hypotheek, die misschien al grotendeels is afgelost, opnieuw te verruimen. Ik kan echter begrijpen dat iedere brancheorganisatie vecht voor zijn belangen. De makelaars voor hun verkoop, de bouw voor zijn opdrachten. De Sinterklaas politiek van 130% LTV heeft echter een bubble gecreëerd in Nederland, die moeilijk terug te draaien is, zonder dat iemand het gelag betaalt. Rentesubsidie afschaffen, prijzen omlaag. 130% Startershypotheken afschaffen, prijzen omlaag. Prijzen omlaag, hypotheek onder water met restschuld tot gevolg. En dit beste lezer, is de oorzaak dat Belgen meer Spaans vastgoed kunnen kopen dan Nederlanders doordat de Belgische Nationale Bank nooit aflossingsvrij heeft toegelaten en zeker geen 100% LTV, laat staan 130%. Schuld is in België iets dat je moet afbetalen, niet vooruitschuiven. Intussen heeft men in Nederland ook begrepen dat aflossingsvrij mega problemen kunnen geven voor de schuldenaar, maar ook voor de bank. Hoe anders komt het, dat men in Nederland nu 100.000€ belastingvrij kan schenken aan zijn kinderen om hun hypotheek af te lossen. Om de kinderen een plezier te doen? Nee, om de bank uit de schulden te krijgen. Al deze kunstgrepen bestaan er om een vergissing uit het verleden recht te trekken. De verkoopcijfers in Spanje bewijzen nu het gelijk van het beleid van de Belgische Nationale bank wat betreft hypotheken en schuld. België – Nederland 1 -0