Is de huizenmarkt een kaartenhuis? (Harm van Wijk)

De seinen zijn weer op rood gesprongen voor de Nederlandse huizenmarkt.
De hypotheek rente heeft zelden zo laag gestaan. De huizenprijzen lopen steeds verder op, in het tweede kwartaal van 2018 zelfs 10,3% . Niemand kan dit meer betalen. Om maar te zwijgen van de starters, die zonder hulp van ouders of de gemeente geen huis meer kunnen kopen.
Er zijn veel negatieve ontwikkelingen voor de vastgoedmarkt: een lager besteedbaar inkomen, vergrijzing, een stijgende rente en steeds verdergaande automatisering zouden wel eens een negatieve invloed op de huizenmarkt kunnen hebben.
De huizenmarkt is oververhit. Met een mediane vraagprijs van bijna 430.000 euro en gemiddelde vraagprijs van niet minder dan 575.000 in Amsterdam is dit het hoogste niveau van de afgelopen 368 jaar, wanneer we corrigeren voor inflatie.
De huizenprijzen zijn al begonnen te dalen, net als het aantal verkochte woningen.

Duurdere woningen staan steeds langer te koop, onder andere omdat de rente sinds 2016 steeds verder oploopt. De stijgende rente, welke sinds medio 2016 een weg omhoog heeft genomen, zou wel eens een tijdbom onder de huizenmarkt kunnen zijn, omdat de woonlasten steeds verder oplopen.

De komende jaren komen er 100.000 woningen per jaar op de huizenmarkt, vanwege het feit dat er jaarlijks circa 200.000 mensen bijkomen, die 65 jaar worden. En er is niemand in staat om een huis te kopen, want er zijn minder jongeren. En als ze er zijn, dan kunnen ze geen woning kopen.
Dalende huizenprijzen schaden het consumentenvertrouwen, omdat velen dit onbewust meenemen in de eigen perceptie van de economische ontwikkeling. Een stijgende rente zorgt er voor dat de woonlasten verder oplopen. Aangezien deze toch al 30-40% van het besteedbaar inkomen bedragen, is hier weinig ruimte meer.
Een schokgolf op de vastgoedmarkt kan het gevolg zijn.

Wanneer de rente met 15 basispunten oploopt, van zeg 1,5% naar 1,65%, dan zorgt dit ook voor 10% meer rentelasten. Bij bijvoorbeeld 500.000 is dat 750 per jaar en dat betekent dus minder geld om te consumeren, wat weer invloed heeft op de economie.
Uit cijfers van de NVM blijkt dat er slechts 36.050 woningen zijn verkocht in het tweede kwartaal van 2018. Op de totale woningvoorraad van 4,4 miljoen koopwoningen, is dit circa acht promille. De verkoopprijzen van een heel klein deel van de totale markt bepaalt de waarde van de totale markt.
We zien dat ten opzichte van vorig jaar er 11,6% minder woningen zijn verkocht. Het aantal woningen dat op dit moment te koop staat is slechts 44.306, een daling van niet minder dan 30,3% ten opzichte van vorig jaar zo meldde de NVM.
Het is natuurlijk alleen de vraag, wanneer er nog geen 1 op de 100 woningen wordt verkocht, of dit veel zegt over de waarde van de totale woningmarkt. Stel bijvoorbeeld dat uw buurman ziek wordt, arbeidsongeschikt raakt, werkloos wordt of gaat scheiden. De buurman moet dan noodgedwongen zijn woning gaan verkopen en bepaalt daarmee de waarde van de overige 99 woningen in de buurt?
Zelfs met hulp van de gemeente blijken starters niet eens in staat om een woning te kunnen aanschaffen. Ik wil geen onheilsprofeet zijn, maar als belegger kijk ik naar de harde feiten. Wanneer ik de oplopende rente combineer met de vergrijzende samenleving en het feit dat de huizenprijzen, gecorrigeerd voor inflatie, op het hoogste niveau staan van circa 400 jaar (of misschien nog wel langer) in combinatie met het feit dat een groot deel van het inkomen moet worden besteed aan onderdak en dat starters niet meer op de woningmarkt kunnen komen, dan kan ik maar 1 conclusie trekken…
Wanneer we kijken naar de ontwikkeling van het inkomen, dan zien we dat sinds de jaren 70, er gecorrigeerd voor inflatie, geen stijging is van het inkomen. Door een combinatie van automatisering, robotisering, het internet en internationalisering is de productiviteit opgelopen, maar zijn de salarissen gelijk gebleven.
Gezien het feit dat er anderhalf miljard Chinezen en 1 miljard Indiërs concurreren met Nederlandse en Belgische werknemers, die bovendien bereid zijn om tegen een veel lager salaris veel langere dagen te werken, zie ik voorlopig de salarissen in Nederland niet stijgen.
De schulden lopen wel steeds verder op om toch op het zelfde niveau te blijven uitgeven. Niet alleen voor de particulieren huishoudens, maar de overheid moet steeds meer lenen om de steeds duurder wordende verzorgingsstaat te financieren.
De oplopende rente heeft gevolgen voor de overheid, maar ook de consumptieve leningen. In 2017 werd bekendgemaakt dat er 32% vaker een financiering voor een auto werd afgesloten.
Blijven de 1 miljoen zelfstandigen ZZP-ers na hun 65e werken, omdat ze geen pensioen (kunnen) opbouwen, dan drukt dit ook de salarissen. Je moet nu al bijna drie keer modaal verdienen om 1 modaal huis te kopen. En met een inkomen van 30.000 euro kun je minder lenen, dan zeg 10 jaar geleden.

Het alternatief voor beleggen in de huizenmarkt
Zoals altijd is een goede en gezonde spreiding van groot belang voor een belegger. Als je op het moment een eigen woning hebt, dan heb je al meer dan genoeg exposure op de vastgoedmarkt. Is het dan nog verstandig om aandelen te kopen binnen de vastgoedsector? Zorg voor een goede spreiding door bijvoorbeeld aandelen binnen andere sectoren te kopen.
We zien immers ook al dat de grote investeerders zich steeds meer terugtrekken uit de vastgoedmarkt, omdat zij reeds enorme winsten hebben geboekt en deze nu veiligstellen. Wil je weten waar je je dan wel in moet beleggen? Meld je dan aan voor de gratis online training. Klik hier

Of kijk op www.tradingnavigator.nl voor mijn nieuwe gratis video training over beleggen.

Met vriendelijke groet,
Harm van Wijk

PS Ik heb ook nog een gratis boek, samen met een e-book en audiobook voor je gemaakt. Het gaat om de vertaalde best seller van 1 van de vroegste miljonairs in de VS, P.T. Barnum, die zijn lessen heeft opgeschreven in De Kunst van het Verkrijgen van Geld, de Gouden Regels voor Geld Verdienen. Bestel dit hier!